評估出租物業的第一年現金流
若要核對出租物業的第一年估算，可以把租金收入、空置損失、營運成本、融資條件以及選填的稅務假設放在同一份明細中。出租物業現金流計算器會在瀏覽器本機計算每月與年度現金流、關鍵財務比率，並提供多種收益情境的敏感度分析。
本工具的所有計算均在您的瀏覽器本機完成，您輸入的物業和融資數據絕不會離開您的裝置，保障您的資訊隱私。
關鍵財務指標：NOI、資本化率與現金投資報酬率
評估出租物業時，理解不同指標所代表的財務意義至關重要：
- 淨營運收益 (NOI)：用於衡量物業在考量業主融資選擇之前的營運表現。其計算公式為「有效總收入減去經常性營運成本和物業管理費」。資本支出準備金和房貸還款額不納入 NOI 計算，因此可用同一口徑比較不同物業的估算營運表現。
- 資本化率：此指標使用購買價格計算，公式為將年度 NOI 除以購買價格，反映無融資狀態下的基本回報率。
- 現金投資報酬率：此指標使用投入現金計算。投入現金的結構為： 投入現金 = 頭期款 + 交易過戶費用 + 前期修繕費用 計算器使用這筆投入現金得到假設條件下的估算比率。
- 債務服務覆蓋率 (DSCR)：這是金融機構評估貸款風險的重要指標，使用年度還本付息總額計算，用以衡量物業產生的淨收益是否足以支付房貸。
預防現金流缺口的關鍵：空置率與資本支出準備金
許多新手投資人在估算現金流時，常因忽略現實中的營運耗損而高估收益。本計算器特別強調以下兩項準備金的提列：
- 空置與欠租損失：實收收入並非等於預期總租金。計算器採用「預期收入減去空置與欠租損失」來得出實收收入，以防範租客搬遷空窗期或欠租風險。
- 資本支出準備金：與日常維護不同，資本支出準備金可用來表示更換屋頂或大型修繕等長期項目的年度假設。計算第一年現金流時，工具會在 NOI 之後將其單獨扣除。
簡化稅務估算與折舊假設
本工具提供選填的稅務估算功能，幫助投資人了解稅務對淨現金流的潛在影響。此功能提供三種「稅務處理方式」：
- 不考慮稅務
- 僅對估算為正的所得課稅
- 納入估算的虧損抵稅額
簡化應納稅所得額計算
計算器在您的假設條件下，以「NOI 減去第一年房貸利息和直線折舊後的金額」作為估算基礎，再套用有效稅率。這是一項簡化的稅務估算，並未模擬任何國家的報稅單、折舊慣例、被動損失限制、實體規則或銷售稅。
收益情境與敏感度分析
本工具的「收益情境」功能會根據您輸入的「收益情境差距比例」，產生以下三種情境比較：
| 情境 | 實收收入調整方式 | 變動項目 | 固定項目 |
|---|---|---|---|
| 不利情況 | 依差距比例調降 | 實收收入、隨收入變動的物業管理費 | 房貸、固定費用、稅率、折舊假設 |
| 目前 | 基準數據（不變） | 無 | 無 |
| 有利情況 | 依差距比例調升 | 實收收入、隨收入變動的物業管理費 | 房貸、固定費用、稅率、折舊假設 |
透過此敏感度分析，投資人能清楚掌握在不同出租表現下，物業的「債務服務覆蓋率 (DSCR)」與「稅後現金流」會如何變化。
常見問題解答 (FAQ)
出租物業的現金流是如何計算的？
預期租金和其他收入會先扣除空置與欠租損失。接著扣除經常性營運成本和管理費，以算出淨營運收益（NOI）。最後再扣除資本支出準備金、房貸本息以及選填的估算稅額，即得出稅後現金流。
為什麼房貸不納入 NOI 和資本化率的計算？
淨營運收益（NOI）用於衡量物業在考量業主融資選擇之前的營運表現。資本化率（Cap rate）是將該 NOI 除以購買價格，而現金投資報酬率（Cash-on-cash return）和債務服務覆蓋率（DSCR）則將融資因素納入比較。
估算稅額包含哪些內容？
此功能會從 NOI 中扣除第一年的房貸利息和直線折舊，然後套用您的有效稅率。它並未模擬任何國家的報稅單、折舊慣例、被動損失限制、實體規則或銷售稅。
收益情境中會改變哪些項目？
只有實際收取的收入會根據您輸入的差距比例進行調整。管理成本會隨該收入變動，而貸款、固定費用、稅率和折舊假設則保持不變。這些資料列僅用於敏感度分析，並非預測或機率估算。