Funktionsweise des Cashflow-Rechners für Mietimmobilien
Der Cashflow-Rechner für Mietimmobilien ist ein kostenloses Online-Tool, das Ihnen dabei hilft, eine strukturierte Schätzung für das erste Jahr einer Mietimmobilie zu erstellen. Durch die Abstimmung von Miete, Leerstand, Betriebskosten, Finanzierung und optionalen Steuerannahmen berechnet das Tool den monatlichen und jährlichen Cashflow, wichtige Finanzkennzahlen sowie alternative Einnahmenszenarien. Es liefert eine detaillierte Aufstellung für den Cashflow im ersten Jahr, eine Formelprüfung sowie Sensitivitätsprüfungen direkt im Browser.
Jede Berechnung läuft direkt in Ihrem Browser — die eingegebenen Zahlen zu Immobilie und Finanzierung verlassen Ihr Gerät nicht. Es findet keine Übertragung auf externe Server statt.
Eingabeparameter und Grenzwerte
Um die Berechnungen durchzuführen, erfasst das Tool spezifische Daten in fünf Bereichen:
1. Anzeigewährung
- Anzeigewährung: Eine Auswahl, die ausschließlich die Währungssymbole und das Zahlenformat anpasst. Es wird kein Wechselkurs angewendet.
2. Kauf & Finanzierung
- Kaufpreis der Immobilie
- Anzahlung: Ein Prozentwert von 0% bis 100%.
- Jährlicher Zinssatz: Der Zinssatz der Finanzierung in Prozent.
- Laufzeit: Die Kreditlaufzeit als ganze Zahl von 1 bis 50 Jahren.
- Kaufnebenkosten
- Sofortige Reparaturen
3. Miete & Belegung
- Monatliche Miete
- Sonstige monatliche Einnahmen
- Leerstand & Mietausfall: Ein Prozentwert von 0% bis 100%.
4. Betriebskosten & Rücklagen
- Grundsteuer
- Versicherung
- Hausgeld oder Nebenkosten
- Vom Eigentümer gezahlte Nebenkosten
- Instandhaltungsreserve
- Rücklage für Investitionsausgaben
- Sonstige Betriebskosten
- Verwaltergebühr: Ein Prozentwert von 0% bis 100%.
5. Steuerschätzung & Szenarien
- Steuerliche Behandlung: Auswahl zwischen „Steuern ignorieren“, „Nur geschätztes positives Einkommen versteuern“ oder „Geschätzte Verlustverrechnung einbeziehen“.
- Effektiver Steuersatz: Ein Prozentwert von 0% bis 100%.
- Abschreibungsbasis
- Abschreibungszeitraum: Nutzungsdauer in Jahren.
- Bandbreite Einnahmenszenario: Ein Prozentwert von 0% bis 100% zur Durchführung von Sensitivitätsanalysen.
Validierungsregeln und Fehlermeldungen
Das Tool erzwingt mathematische und logische Grenzen, um verlässliche Ergebnisse zu gewährleisten. Bei fehlerhaften Eingaben werden die betroffenen Felder hervorgehoben und folgende Meldungen ausgegeben:
- Fehlende Pflichtfelder: Wenn essenzielle Angaben fehlen, erscheint der Hinweis: „Geben Sie einen Kaufpreis und die erforderlichen Finanzierungsbedingungen ein.“
- Ungültige Zeichen: Bei nicht-numerischen Werten gilt: „Geben Sie in den hervorgehobenen Feldern gültige Zahlen ein.“
- Negative Werte: Da Beträge und Zinssätze nicht negativ sein können, blockiert das Tool diese mit der Meldung: „Beträge und Zinssätze können nicht negativ sein.“
- Prozentuale Grenzen: Liegen Werte für Anzahlung, Leerstand, Verwaltung oder Steuern außerhalb des Bereichs von 0% bis 100%, erscheint: „Anzahlung, Leerstand, Verwaltungskosten und Steuersätze müssen zwischen 0% und 100% liegen.“
- Kreditlaufzeit: Wenn die Laufzeit keine Ganzzahl ist oder außerhalb der Grenzen liegt: „Geben Sie eine Kreditlaufzeit in ganzen Jahren von 1 bis 50 Jahren ein.“
- Abschreibung: Wenn eine Abschreibungsbasis definiert ist, der Zeitraum jedoch fehlt oder 0 beträgt: „Geben Sie einen Abschreibungszeitraum von mehr als 0 Jahren an, wenn eine Abschreibungsbasis verwendet wird.“
- Szenario-Bandbreite: Liegt der Wert außerhalb der Grenzen: „Geben Sie eine Bandbreite für das Einnahmenszenario von 0% bis 100% ein.“
- Überdimensionierte Zahlen: Bei unrealistisch hohen Werten warnt das Tool: „Diese Zahlen sind zu groß, um sie zuverlässig zu berechnen.“
Berechnete Kennzahlen und Ausgabewerte
Nach erfolgreicher Validierung liefert das Tool zwei primäre Kennzahlen im Kopfbereich:
- Geschätzter monatlicher Cashflow nach Steuern
- Jährlicher Cashflow nach Steuern
Darüber hinaus wird eine vollständige Tabelle für den Cashflow im ersten Jahr ausgegeben, die folgende Zeilen umfasst:
| Ausgabewert | Beschreibung und Berechnungsgrundlage |
|---|---|
| Soll-Einnahmen | Summe aus monatlicher Miete und sonstigen monatlichen Einnahmen hochgerechnet auf das Jahr. |
| Leerstand & Mietausfall | Der prozentuale Abzug basierend auf den Soll-Einnahmen. |
| Effektiver Rohertrag (EGI) | Soll-Einnahmen abzüglich Leerstand und Mietausfall. |
| Feste Betriebskosten | Summe aus Grundsteuer, Versicherung, Hausgeld, Nebenkosten, Instandhaltung und sonstigen Betriebskosten. |
| Verwaltergebühr | Prozentualer Abschlag auf Basis der erzielten Einnahmen. |
| Nettobetriebseinkommen (NOI) | Effektiver Rohertrag (EGI) abzüglich fester Betriebskosten und Verwaltergebühr. |
| Rücklage für Investitionsausgaben | Die separat erfasste Rücklage für langfristige Erneuerungen (CapEx). |
| Schuldendienst Baufinanzierung | Die jährliche Summe aus Zins und Tilgung. |
| Geschätztes zu versteuerndes Einkommen | NOI abzüglich der Zinsen des ersten Jahres und der linearen Abschreibung. |
| Geschätzte Steuer | Der berechnete Steuerbetrag basierend auf der gewählten steuerlichen Behandlung und dem Steuersatz. |
| Cashflow vor Steuern | NOI abzüglich Rücklage für Investitionsausgaben und Schuldendienst. |
| Cashflow nach Steuern | Cashflow vor Steuern abzüglich der geschätzten Steuer. |
| Investiertes Kapital | Anzahlung plus Kaufnebenkosten plus sofortige Reparaturen. |
| Cap-Rate | Verhältnis von NOI zum Kaufpreis der Immobilie. |
| Eigenkapitalrendite (Cash-on-Cash) | Verhältnis des Cashflows vor Steuern zum investierten Kapital. |
| DSCR | Debt Service Coverage Ratio; Verhältnis von NOI zum jährlichen Schuldendienst. |
| Break-even-Belegung | Der prozentuale Belegungsgrad, der zur Deckung aller festen Kosten, Rücklagen und des Schuldendienstes nötig ist. |
Sollte eine Kennzahl aufgrund mathematischer Einschränkungen (z. B. Division durch Null bei fehlender Finanzierung) nicht berechenbar sein, wird diese als „Nicht anwendbar“ ausgewiesen.
Mathematische Grundlagen und Formelprüfung
Das Tool legt seine Berechnungen im Bereich Formelprüfung offen:
- Erzielte Einnahmen: Berechnet als Soll-Einnahmen abzüglich Leerstand und Mietausfall.
- Nettobetriebseinkommen (NOI): Effektives Rohertragseinkommen abzüglich wiederkehrender Betriebskosten und Verwaltungskosten. Wichtig hierbei: Rücklagen für Investitionsausgaben (CapEx) und Darlehensraten sind explizit vom NOI ausgeschlossen, um die reine operative Leistungsfähigkeit der Immobilie unabhängig von der Finanzierungsstruktur abzubilden.
- Rate der Festzins-Baufinanzierung: Berechnet nach der Annuitätenformel: P × r ÷ (1 - (1 + r)⁻ⁿ) wobei P das Darlehensvolumen (Kaufpreis abzüglich Anzahlung), r den monatlichen Zinssatz (Jahreszins ÷ 12) und n die Anzahl der Raten (Laufzeit in Jahren × 12) darstellt. Bei einem Zinssatz von 0% reduziert sich die Formel auf: Rate = P ÷ n
- Cashflow: NOI abzüglich Rücklage für Investitionsausgaben, Schuldendienst der Baufinanzierung und geschätzter Steuer.
- Vereinfachtes zu versteuerndes Einkommen: NOI abzüglich der Zinsen der Baufinanzierung des ersten Jahres und der linearen Abschreibung gemäß Ihren Annahmen. Je nach Auswahl wird entweder nur ein positives Ergebnis versteuert oder ein steuerlicher Verlust mit anderen Einkünften verrechnet.
- Rendite- und Deckungskennzahlen:
- Cap-Rate = NOI ÷ Kaufpreis
- Eigenkapitalrendite (Cash-on-Cash) = Cashflow vor Steuern ÷ Investiertes Kapital
- DSCR = Jährliches NOI ÷ Jährlicher Schuldendienst
Sensitivitätsanalyse und Einnahmenszenarien
Unter Einnahmenszenarien führt das Tool eine dreistufige Sensitivitätsanalyse durch. Basierend auf der eingegebenen Bandbreite für das Einnahmenszenario werden drei Fälle gegenübergestellt:
- Negativszenario: Reduziert die erzielten Einnahmen um den gewählten Prozentsatz.
- Aktuell: Das Basisszenario mit den von Ihnen eingegebenen Werten.
- Positivszenario: Erhöht die erzielten Einnahmen um den gewählten Prozentsatz.
In dieser Tabelle passen sich die erzielten Einnahmen und die variablen Verwaltungskosten (da diese prozentual an die Einnahmen gekoppelt sind) dynamisch an. Alle anderen Parameter wie der Schuldendienst der Baufinanzierung, feste Betriebskosten, der Steuersatz und die Abschreibungsannahmen bleiben starr. Dies ermöglicht es Investoren, die Stabilität des Cashflows und die Entwicklung des DSCR bei Markt- und Belegungsschwankungen präzise zu simulieren.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wie wird der Cashflow einer Mietimmobilie berechnet?
Die Soll-Miete und sonstige Einnahmen werden um Leerstands- und Mietausfallrisiken reduziert. Wiederkehrende Betriebskosten und Verwaltungskosten werden abgezogen, um das NOI zu ermitteln. Die Rücklage für Investitionsausgaben, Tilgung und Zinsen der Baufinanzierung sowie die optionale geschätzte Steuer werden anschließend abgezogen, um den Cashflow nach Steuern zu erhalten.
Warum wird die Baufinanzierung vom NOI und der Cap-Rate ausgeschlossen?
Das NOI misst die operative Leistung der Immobilie vor der Finanzierungsentscheidung des Eigentümers. Die Bruttoanfangsrendite (Cap-Rate) teilt dieses NOI durch den Kaufpreis, während die Eigenkapitalrendite (Cash-on-Cash Return) und der DSCR die Finanzierung wieder in den Vergleich einbeziehen.
Was ändert sich in den Einnahmenszenarien?
Nur die tatsächlich erzielten Einnahmen ändern sich um die von Ihnen eingegebene Bandbreite. Die Verwaltungskosten ändern sich mit diesen Einnahmen, während das Darlehen, die Fixkosten, der Steuersatz und die Abschreibungsannahmen gleich bleiben. Die Zeilen sind Sensitivitätsprüfungen, keine Prognosen oder Wahrscheinlichkeiten.
Was beinhaltet die Steuerschätzung?
Es zieht die Zinsen der Baufinanzierung des ersten Jahres und die lineare Abschreibung vom NOI ab und wendet dann Ihren effektiven Steuersatz an. Es bildet weder die Steuererklärung eines bestimmten Landes noch Abschreibungskonventionen, Verlustbeschränkungen, Gesellschaftsformen oder Verkaufssteuern ab.