評估出租物業的首年現金流
若要核對出租物業的首年估算，可以把租金、空置率、營運成本、融資以及選填的稅務假設放在同一份明細中。出租物業現金流計算器會即時計算每月和年度現金流與關鍵財務比率，並在瀏覽器中提供首年現金流報表、公式審核與收益情境分析。
本工具的所有計算均在你的瀏覽器本機完成，輸入的物業和融資數字不會離開你的裝置，確保數據處理的私隱性。
淨營運收入 (NOI) 與現金流的區別
在房地產分析中，淨營運收入 (NOI) 與最終現金流是兩個完全不同的概念，兩者在評估物業營運表現與實際口袋回報時各有用途：
- 淨營運收入 (NOI)：用於衡量物業在業主選擇融資方案之前的營運表現。其計算公式為「有效總收入」減去「固定營運成本」與「管理費」。需要注意的是，資本支出儲備金和按揭還款額並不包括在 NOI 內。這能反映物業本身的營運效率，不受融資架構影響。
- 現金流：其計算方式為 NOI 減去資本支出儲備金、按揭還款額（包括本金與利息）以及估算稅項，結果取決於用戶輸入的假設。
關鍵財務比率：資本化率、現金回報率與 DSCR
評估融資方案與物業回報時，投資者通常依賴以下三個核心指標：
| 指標 | 定義與計算基礎 | 應用場景 |
|---|---|---|
| 資本化率 (Cap Rate) | 使用「淨營運收入 (NOI)」除以「房價」計算。 | 用於比較不同物業在無槓桿（全現金購買）狀態下的基本收益率。 |
| 現金回報率 (Cash-on-Cash Return) | 使用「年度稅前現金流」除以「投入現金」計算。其中投入現金 = 頭期款 + 交易費用 + 前期翻新費用。 | 顯示所輸入假設下的估算比率。 |
| 債務覆蓋率 (DSCR) | 使用「年度 NOI」除以「年度按揭還款額」計算。 | 比較物業收入與按揭還款額，但不代表貸款資格。 |
此外，工具還會計算損益兩平入住率，該指標綜合了固定營運成本、資本支出儲備金、按揭還款額、預期收入以及管理費比例，用以評估物業在不虧損的情況下所需的最低入住水平。
預留空置與資本支出儲備金的重要性
本計算器把空置損失與資本支出儲備金分開列示：
- 空置與欠租損失：以預期收入的百分比輸入。實收收入是預期收入減去空置和欠租損失後的實際所得，這能避免將理想狀態下的滿租收入當作實際收入。
- 資本支出儲備金 (CapEx Reserve)：可用來表示未來更換屋頂、熱水爐等大型項目的年度假設。它不扣減 NOI，但會直接從現金流中扣除。
簡化稅務估算與折舊假設
本工具提供了一個簡化的稅務估算功能，幫助投資者了解稅務對首年現金流的潛在影響。
在計算「估算應課稅收入」時，系統會從 NOI 中減去首年按揭利息和直線折舊（由用戶輸入的可折舊基數除以折舊年限得出）。接著，根據用戶選擇的稅務處理方式（「忽略稅項」、「僅對估算正收益徵稅」或「包括估算損失抵消」）以及實際稅率，計算出「估算稅項」。這是一個簡化的估算，並非正式的報稅表，利息、折舊或租金損失是否可以扣稅，取決於你所在的地區和具體情況。
收益情境與敏感度分析
計算器設有「收益情境」分析。用戶可輸入一個「收益情境波幅」百分比，系統會生成「下行」、「目前」和「上行」三種情境：
- 下行與上行情境：僅會按此百分比改變實收收入。
- 變動連帶效應：管理費比例會隨實收收入的變動而自動按比例縮放。
- 固定項目：按揭貸款、固定開支、稅率和折舊假設則保持不變。
這項敏感度分析會顯示實收收入按指定比例變動時，物業的稅後現金流和 DSCR 如何變化；它不是預測或概率。
常見問題 (FAQ)
出租物業的現金流是如何計算的？
預期租金和其他收入會扣除空置和欠租損失。接著扣除經常性營運成本和管理費以得出 NOI。最後扣除資本支出儲備金、按揭本金和利息，以及選填的估算稅項，即可得出稅後現金流。
為什麼 NOI 和資本化率不包括按揭貸款？
NOI 用於衡量物業在業主選擇融資方案之前的營運表現。資本化率（Cap rate）是用該 NOI 除以房價，而現金回報率和 DSCR 則將融資因素重新納入比較。
收益情境中會有哪些變化？
只有實收收入會根據你輸入的波幅而改變。管理成本會隨該收入而變動，而貸款、固定開支、稅率和折舊假設則保持不變。這些行數是敏感度分析，並非預測或概率。
估算稅項包括什麼？
它會從 NOI 中減去首年按揭利息和直線折舊，然後套用你的實際稅率。它不會重現任何國家的報稅表、折舊慣例、被動損失限制、實體規則或銷售稅。
輸入限制與錯誤提示
工具會按以下輸入規則與邊界條件進行計算：
- 數值限制：所有金額和利率不能為負數。若輸入負數，系統會顯示「金額和利率不能為負數。」。
- 百分比範圍：頭期款比例、空置率、管理費和稅率必須介乎 0% 至 100% 之間，否則會顯示「頭期款比例、空置率、管理費和稅率必須介乎 0% 至 100% 之間。」。
- 貸款年限：必須為 1 到 50 之間的整數，否則會提示「貸款年限請填 1 到 50 之間的整數。」。
- 折舊年限：若填寫了可折舊基數，折舊年限必須大於 0，否則會顯示「使用可折舊基數時，請輸入大於 0 的折舊年限。」。
- 情境波幅：必須介乎 0% 至 100% 之間，否則會提示「請輸入 0% 至 100% 之間的收益情境波幅。」。
- 必填欄位：若缺少關鍵數據，會顯示「請輸入房價和所需的融資條款。」。
- 數值過大：若輸入的數字超出計算範圍，會顯示「數字過大，無法可靠計算。」。