Орон сууцны хүртээмжийн индекс (HAI) гэж юу вэ?
Орон сууцны хүртээмжийн индекс (Housing Affordability Index буюу HAI) нь өрхийн орлого болон тухайн бүс нутгийн дундаж үнэтэй орон сууцыг худалдан авахад шаардлагатай орлогын харьцааг хэмждэг санхүүгийн чухал үзүүлэлт юм. Энэхүү индекс нь худалдан авагчдын санхүүгийн чадамжийг тодорхойлоход тусалдаг бөгөөд индексийн утга 100 байх нь өрхийн орлого нь шаардлагатай босго орлоготой яг таарч байгааг илэрхийлнэ.
Үндэсний Риэлторуудын Холбооны (National Association of Realtors буюу NAR) аргачлалын дагуу индекс 100 байх нь дундаж орлоготой өрх дундаж үнэтэй орон сууцыг худалдан авах зээлийн шалгуурыг яг хангаж байгааг заадаг. Индексийн утга 100-аас дээш байвал тухайн өрхийн орлого орон сууц худалдан авахад шаардлагатай орлогоос илүү, харин 100-аас доош байвал шаардлагатай орлогод хүрэхгүй байгааг илтгэнэ.
Орон сууцны хүртээмжийг тооцоолох математик аргачлал
Орон сууцны хүртээмжийн индексийг тооцоолохын тулд хэд хэдэн алхам алхмаар орлуулах тооцоолол хийгддэг. Үүнд зээлийн хэмжээ, сарын үндсэн төлбөр ба хүү, сарын орон сууцны зардал болон шаардлагатай жилийн орлогыг тодорхойлох үйлдлүүд багтана.
1. Зээлийн хэмжээг тодорхойлох
Эхний алхамд орон сууцны дундаж үнээс урьдчилгаа төлбөрийг хасаж зээлийн үндсэн дүнг гаргана:
Зээлийн хэмжээ = Орон сууцны дундаж үнэ × (1 − Урьдчилгаа төлбөрийн хувь)
2. Сарын үндсэн төлбөр ба хүү (P&I)
Сарын үндсэн төлбөр болон хүүг тооцоолохдоо тогтмол хүүтэй зээлийн стандарт томьёог ашигладаг. Сар бүрийн хүүг r = Жилийн зээлийн хүү / 12, нийт төлөх сарын тоог n = Зээлийн хугацаа × 12 гэж үзвэл:
Сарын үндсэн төлбөр ба хүү = Зээлийн хэмжээ × (r × (1 + r)ⁿ) / ((1 + r)ⁿ − 1)
3. Шаардлагатай жилийн орлого ба индекс
Сонгосон аргачлалаас хамааран шаардлагатай жилийн орлогыг дараах хоёр дүрмийн аль нэгээр тооцно:
-
P&I дүрэм: Орлогын 25%: Энэхүү дүрэм нь зөвхөн үндсэн төлбөр болон хүүгийн зардлыг өрхийн сарын орлогын 25%-иас хэтрүүлэхгүй байхаар тооцдог.
Шаардлагатай жилийн орлого = Сарын үндсэн төлбөр ба хүү × 12 / 0.25
-
Орон сууцны нийт зардал: Өөрийн сонгосон хувь: Энэхүү дүрэм нь үндсэн төлбөр, хүү дээр үл хөдлөх хөрөнгийн татвар, даатгал болон сарын бусад хураамжийг нэмж, таны сонгосон хувиар (10%-оос 50%-ийн хооронд) тооцдог.
Сарын орон сууцны нийт зардал = Сарын үндсэн төлбөр ба хүү + Сарын татвар + Сарын даатгал + Сарын хураамж
Шаардлагатай жилийн орлого = Сарын орон сууцны нийт зардал × 12 / Сонгосон хувь
Эцэст нь орон сууцны хүртээмжийн индексийг дараах байдлаар бодно:
Орон сууцны хүртээмжийн индекс = (Өрхийн жилийн орлого / Шаардлагатай жилийн орлого) × 100
Орон сууцны нийт зардал ба зээлийн шалгуур
Орон сууц худалдан авахад зөвхөн ипотекийн зээлийн үндсэн төлбөр болон хүүгээс гадна бусад тогтмол зардлууд гардаг. Хэрэглэгчид санхүүгийн төлөвлөлт хийхдээ дараах зардлуудыг бүрэн тооцох шаардлагатай:
| Зардлын төрөл | Тодорхойлолт ба тооцох хэлбэр |
|---|---|
| Үндсэн төлбөр ба хүү | Зээлсэн үндсэн хөрөнгө болон зээлийн хүүгийн сар бүрийн төлбөр. |
| Үл хөдлөх хөрөнгийн татвар | Жилийн татварын дүнг сарын хэмжээнд шилжүүлж тооцно. |
| Орон сууцны даатгал | Жилийн даатгалын хураамжийн сард ногдох хэмжээ. |
| Сарын хураамж | СӨХ-ны төлбөр болон бусад тогтмол сарын хураамжууд. |
Эдгээр зардлуудыг нэгтгэснээр Сарын орон сууцны нийт зардал тодорхойлогдох бөгөөд энэ нь өрхийн төсөвт бодитоор ирэх ачааллыг харуулдаг.
Хүүгийн түвшин болон урьдчилгаа төлбөрийн мэдрэг чанар
Зах зээл дээрх зээлийн хүү болон худалдан авагчийн бэлтгэсэн урьдчилгаа төлбөрийн хэмжээ нь орон сууцны хүртээмжид хамгийн хүчтэй нөлөөлдөг хоёр хүчин зүйл юм. Хүүгийн түвшин болон урьдчилгаа төлбөрийн мэдрэг чанарын хүснэгт нь эдгээр хоёр хувьсагчийн өөр өөр хослолууд дээр индекс хэрхэн өөрчлөгдөхийг харуулдаг.
Энэхүү мэдрэг чанарын тооцооллыг хийхдээ зөвхөн зээлийн хүү болон урьдчилгаа төлбөрийн хувийг өөрчлөх бөгөөд өрхийн орлого, орон сууцны үнэ, зээлийн хугацаа, татвар, даатгал, хураамж болон сонгосон шалгуур орлогын дүрэм бүрэн тогтмол байна. Ингэснээр хэрэглэгч зээлийн хүү буурах эсвэл урьдчилгаа төлбөрөө нэмэгдүүлэх үед өөрийн худалдан авах чадвар хэрхэн өөрчлөгдөхийг тусгаарлан харах боломжтой болдог.
Тооцоолуурын ажиллах дүрэм ба хязгаарлалтууд
Тооцоолуурыг зөв ашиглахын тулд дараах хязгаарлалт болон дүрмүүдийг баримтална:
- Валютын нэгдэл: Оруулж буй бүх санхүүгийн дүн (орлого, үнэ, татвар, даатгал, хураамж) нь ижил валютаар илэрхийлэгдсэн байх ёстой.
- Оролтын хязгаарлалт:
- Орон сууцны дундаж үнэ нь 0-ээс эрс их байх ёстой.
- Урьдчилгаа төлбөр 0%-оос 100%-ийн хооронд байна.
- Зээлийн хугацаа 1-ээс 50 жилийн хооронд зөвхөн бүхэл тоо байна.
- Нийт орлогод орон сууцны зардлын эзлэх дээд хэмжээ 10%-оос 50%-ийн хооронд байна.
- Орлого, үнэ, зардал болон хүүгийн хэмжээ сөрөг утгатай байж болохгүй.
- Алдааны мэдэгдлүүд: Шаардлагатай талбарууд дутуу эсвэл буруу оруулсан тохиолдолд системээс дараах алдааны мэдэгдлүүдийг харуулна:
- Мэдээлэл дутуу үед:
"Өрхийн орлого, орон сууцны үнэ, зээлийн хүү болон зээлийн хугацааг бүхэл тоогоор оруулна уу." - Үнэ 0 эсвэл сөрөг үед:
"Орон сууцны үнийг 0-ээс их байхаар оруулна уу." - Тоон утга буруу үед:
"Тодруулсан талбаруудад зөв тоон утга оруулна уу." - Сөрөг утга оруулсан үед:
"Орлого, үнэ, зардал болон хүүгийн хэмжээ сөрөг утгатай байж болохгүй." - Урьдчилгаа төлбөр хязгаараас давсан үед:
"Урьдчилгаа төлбөрийг 0%-оос 100%-ийн хооронд оруулна уу." - Зээлийн хугацаа буруу үед:
"Зээлийн хугацааг 1-ээс 50 жилийн хооронд бүхэл тоогоор оруулна уу." - Зардлын эзлэх хувь буруу үед:
"Орон сууцны зардлын эзлэх хувийг 10%-оос 50%-ийн хооронд оруулна уу." - Хэт өндөр тоо оруулсан үед:
"Эдгээр тоонууд хэтэрхий их байгаа тул найдвартай тооцоолох боломжгүй байна."
- Мэдээлэл дутуу үед:
Нууцлал ба мэдээлэл боловсруулалт
Энэхүү тооцоолуур нь хэрэглэгчийн мэдээллийн нууцлалыг бүрэн хангасан зарчмаар ажилладаг. Таны оруулсан өрхийн орлого, орон сууцны үнэ болон санхүүжилтийн тоо баримтууд таны хөтөч дээр үлдэх бөгөөд сервер рүү ачаалагдахгүй. Бүх тооцоолол хэрэглэгчийн төхөөрөмж дээр дотооддоо хийгддэг.
Түгээмэл асуултууд
Яагаад шаардлагатай орлогыг тооцох хоёр өөр дүрэм байдаг вэ?
P&I дүрэм нь өрхийн нийт орлогын 25%-ийг үндсэн төлбөр болон хүүгийн төлбөрт зарцуулна гэж тооцдог бөгөөд энэ нь таны урьдчилгаа төлбөр болон зээлийн хугацааг хэвээр хадгалахын зэрэгцээ HAI-ийн үндсэн харьцааг баримталдаг. Нийтлэгдсэн HAI индексүүд нь эдгээр нөхцөлүүдийг тогтмол утгаар авч үзсэн байж болно. Харан нийт зардлын арга нь таны сонгосон хувиар татвар, даатгал болон сарын бусад хураамжийг нэмж тооцдог бөгөөд энэ нь зөвхөн төлөвлөлтийн харьцуулалт бөгөөд албан ёсны HAI биш юм.
Орон сууцны хүртээмжийн индекс 100 байх нь ямар утгатай вэ?
Энэ нь өрхийн орлого нь сонгосон дүрмийн дагуу шаардлагатай жилийн орлоготой яг тэнцэж байгааг илэрхийлнэ. Хэрэв 100-аас дээш байвал орлого нь тухайн босгоос давсан, харин 100-аас доош байвал дутсан гэсэн үг юм. Энэхүү тоо нь өрхийн худалдан авч чадах орон сууцны эзлэх хувийг бус, харин орлогыг санхүүжилтийн нэгэн тодорхой хувилбартай харьцуулж буй хэрэг юм.
Мэдрэг байдлын хүснэгтэд юу өөрчлөгддөг вэ?
Зөвхөн зээлийн хүү болон урьдчилгаа төлбөр өөрчлөгдөнө. Өрхийн орлого, орон сууцны үнэ, зээлийн хугацаа, үл хөдлөх хөрөнгийн татвар, даатгал, хураамж болон сонгосон дүрэм хэвээр хадгалагдах тул хүснэгтийн нүд бүр нь зөвхөн эдгээр хоёр нөхцөлийн нөлөөллийг тусгаарлан харуулдаг.
Энэхүү тооцоолуур нь зээлдүүлэгч зээлийг батлах эсэхийг харуулдаг уу?
Үгүй. Зээлдүүлэгчид энэхүү тооцоололд ороогүй өр төлбөр, зээлийн түүх, орлогын баримтжуулалт, ипотекийн даатгал, бэлэн мөнгөний нөөц, зээлийн төрөл болон орон нутгийн зээл олгох дүрмийг харгалзан үзэж болно. Энэхүү үр дүнг зөвхөн өөр өөр нөхцөлүүдийг харьцуулахад ашиглаж, улмаар зээлийн бичгээр хийсэн гэрээний нөхцөлтэй танилцаж сарын нийт төлбөр болон зээл авах боломжоо баталгаажуулна уу.