Բնակարանի մատչելիության ինդեքսի հասկացությունը (HAI)
Բնակարանի մատչելիության ինդեքսը (Housing Affordability Index կամ HAI) հանդիսանում է կարևորագույն տնտեսական ցուցանիշ, որը չափում է տնային տնտեսության ֆինանսական հնարավորությունների համապատասխանությունը շուկայում առկա միջին գնով բնակարան ձեռք բերելու համար: Ինդեքսի հիմնական տրամաբանությունը կառուցված է 100 բազային միավորի շուրջ.
- 100 = եկամուտը համապատասխանում է որակավորման շեմին: Սա նշանակում է, որ տնային տնտեսության տարեկան համախառն եկամուտը ճշգրիտ հավասար է այն նվազագույն եկամտին, որն անհրաժեշտ է տվյալ բնակարանը գնելու և համապատասխան վարկը որակավորելու համար:
- 100-ից բարձր արժեքներ. Ցույց են տալիս, որ տնային տնտեսության եկամուտն ավելին է, քան պահանջվող նվազագույն շեմը: Օրինակ՝ 120 ինդեքսը նշանակում է, որ ընտանիքն ունի 20% ավելի եկամուտ, քան անհրաժեշտ է վարկավորման պահանջները բավարարելու համար:
- 100-ից ցածր արժեքներ. Ցույց են տալիս, որ ընթացիկ եկամուտը բավարար չէ տվյալ պայմաններով բնակարան գնելու համար, և առկա է բացասական տարբերություն (եկամտի դեֆիցիտ):
Այս ցուցանիշը թույլ է տալիս գնորդներին և ֆինանսական պլանավորողներին արագ գնահատել գնողունակությունը տարբեր շուկաներում՝ հիմնվելով տեղական միջին գների և ընթացիկ տոկոսադրույքների վրա:
Որակավորման եկամտի հաշվարկման մեթոդաբանությունը
Որոշելու համար, թե արդյոք տնային տնտեսությունը կարող է իրեն թույլ տալ կոնկրետ բնակարան, օգտագործվում են որակավորման եկամտի տարբեր կանոններ: Այս հաշվիչն աջակցում է երկու հիմնական մոտեցման, որոնք կիրառվում են վարկավորման և պլանավորման պրակտիկայում.
1. P&I կանոն՝ եկամտի 25%-ը
Այս մեթոդը հիմնված է Անշարժ գույքի միջնորդների ազգային ասոցիացիայի (National Association of Realtors — NAR) կողմից կիրառվող դասական մեթոդաբանության վրա: Ըստ այս կանոնի՝ վարկի ամսական մայր գումարի և տոկոսագումարի (Principal and Interest — P&I) հանրագումարը չպետք է գերազանցի տնային տնտեսության ամսական համախառն եկամտի 25%-ը:
Թեև NAR-ի պաշտոնական հրապարակված ինդեքսների շարքը սովորաբար ֆիքսում է 20% կանխավճար և 30-ամյա մարման ժամկետ, այս հաշվիչը թույլ է տալիս պահպանել 25% հարաբերակցությունը՝ միաժամանակ հարմարեցնելով այն Ձեր կողմից մուտքագրված անհատական կանխավճարի և վարկի ժամկետի պայմաններին:
2. Ընդհանուր բնակարանային ծախս՝ անհատական մասնաբաժին
Ի տարբերություն միայն մայր գումարի և տոկոսների վրա հիմնված հաշվարկի, այս կանոնը հաշվի է առնում բնակարանի տիրապետման ամբողջական ամսական ծախսերը: Այն ներառում է.
- Մայր գումար և տոկոսներ (P&I)
- Տարեկան գույքահարկի ամսական համապատասխան մասը
- Տարեկան տան ապահովագրության ամսական մասը
- Ամսական ապահովագրական կամ համատիրության (ասոցիացիայի) վճարները
Այս բոլոր ծախսերի հանրագումարը համեմատվում է Ձեր կողմից սահմանված համախառն եկամտի առավելագույն մասնաբաժնի հետ (օրինակ՝ 10%-ից մինչև 50% սահմաններում): Սա ապահովում է ավելի իրատեսական պատկերացում բնակարանի պահպանման իրական ծախսերի վերաբերյալ:
Բնակարանային ծախսերի կառուցվածքը և մաթեմատիկական կապը
Բնակարանի ձեռքբերման իրական արժեքը հասկանալու համար անհրաժեշտ է տարանջատել հիփոթեքային վարկի մարումը լրացուցիչ պարտադիր վճարներից: Սպառողների ֆինանսական պաշտպանության բյուրոն (CFPB) հստակորեն մատնանշում է, որ ընդհանուր ամսական բնակարանային վճարը հաճախ զգալիորեն գերազանցում է միայն մայր գումարի և տոկոսների չափը:
Հաշվիչն իրականացնում է հետևյալ քայլ առ քայլ մաթեմատիկական փոխարինումները.
- Վարկի գումար. Վարկի գումար = Տան միջին գինը × (1 - (Կանխավճար %) / 100)
- Ամսական մայր գումար և տոկոսներ. Հաշվարկվում է հաստատուն դրույքաչափով վարկերի ստանդարտ բանաձևով՝ հիմնվելով տարեկան տոկոսադրույքի և վարկի ժամկետի վրա:
- Ամսական բնակարանային ծախս. Ընդհանուր ամսական բնակարանային ծախս = P&I + Տարեկան գույքահարկ / 12 + Տարեկան տան ապահովագրություն / 12 + Ամսական վճարներ
- Պահանջվող տարեկան եկամուտ.
- P&I կանոնի դեպքում. Պահանջվող տարեկան եկամուտ = (P&I × 12) / 0.25
- Ընդհանուր ծախսի կանոնի դեպքում. Պահանջվող տարեկան եկամուտ = (Ընդհանուր ամսական բնակարանային ծախս × 12) / (Մասնաբաժին % / 100)
- Մատչելիության ինդեքս. Բնակարանի մատչելիության ինդեքս = ( Տնային տնտեսության տարեկան եկամուտ / Պահանջվող տարեկան եկամուտ ) × 100
Տոկոսադրույքի և կանխավճարի զգայունության վերլուծություն
Շուկայական պայմանները մշտապես փոփոխվում են, և տոկոսադրույքների նույնիսկ չնչին տատանումները կարող են էականորեն ազդել գնողունակության վրա: Այս գործոնների ազդեցությունը պատկերացնելու համար հաշվիչը ներառում է հատուկ զգայունության աղյուսակ:
Այս ցանցում ցուցադրվում է ինդեքսի արժեքը տոկոսադրույքների և կանխավճարների տարբեր համակցությունների դեպքում: Որպեսզի հնարավոր լինի հստակորեն մեկուսացնել այս երկու փոփոխականների ազդեցությունը, մյուս բոլոր մուտքագրված տվյալները՝ ներառյալ տնային տնտեսության եկամուտը, տան գինը, վարկի ժամկետը, գույքահարկը, ապահովագրությունը, վճարները և ընտրված որակավորման կանոնը, մնում են ամբողջությամբ ֆիքսված: Աղյուսակում հատուկ գույնով նշվում է «Ընթացիկ սցենար» համապատասխանող վանդակը:
Տվյալների մշակում և գաղտնիություն
Այս գործիքն ապահովում է Ձեր անձնական ֆինանսական տվյալների տեղական մշակումը:
- Բոլոր հաշվարկներն իրականացվում են անմիջապես Ձեր սարքի վրա՝ բրաուզերի միջոցով:
- Ձեր կողմից մուտքագրված տնային տնտեսության տարեկան եկամուտը, տան գինը և ֆինանսավորման այլ մանրամասները չեն վերբեռնվում սերվեր և չեն փոխանցվում երրորդ կողմերին:
Հաճախ տրվող հարցեր (FAQ)
Ի՞նչ է նշանակում բնակարանի մատչելիության 100 ինդեքսը:
Դա նշանակում է, որ տնային տնտեսության եկամուտը ճշգրիտ հավասար է ընտրված կանոնով պահանջվող տարեկան եկամտին: 100-ից բարձր լինելու դեպքում եկամուտը գերազանցում է այդ շեմը, իսկ 100-ից ցածր լինելու դեպքում՝ զիջում է այն: Թիվը համեմատում է եկամուտը մեկ ֆինանսավորման սցենարի հետ, այլ ոչ թե այն տների մասնաբաժնի, որոնք տնային տնտեսությունը կարող է գնել:
Ինչո՞ւ գոյություն ունի որակավորման եկամտի երկու կանոն:
P&I կանոնն օգտագործում է մայր գումարը և տոկոսները համախառն եկամտի 25%-ի չափով՝ հետևելով HAI-ի հիմնական հարաբերակցությանը՝ պահպանելով Ձեր կանխավճարը և վարկի ժամկետը: Հրապարակված HAI շարքերը կարող են ֆիքսել այդ ենթադրությունները: Ընդհանուր ծախսերի մեթոդն ավելացնում է հարկը, ապահովագրությունը և ամսական վճարները Ձեր ընտրած մասնաբաժնով. սա պլանավորման համեմատություն է, այլ ոչ թե պաշտոնական HAI:
Արդյո՞ք սա ցույց է տալիս, թե արդյոք վարկատուն կհաստատի վարկը:
Ոչ: Վարկատուները կարող են հաշվի առնել պարտքերը, վարկային պատմությունը, եկամուտների փաստաթղթավորումը, հիփոթեքային ապահովագրությունը, պահուստները, վարկի տեսակը և տեղական կանոնները, որոնք ներառված չեն այս հաշվարկում: Օգտագործեք արդյունքը ենթադրությունները համեմատելու համար, այնուհետև հաստատեք ամբողջական վճարումը և համապատասխանությունը վարկի գրավոր պայմաններով:
Ի՞նչն է փոխվում զգայունության աղյուսակում:
Փոխվում են միայն տոկոսադրույքը և կանխավճարը: Տնային տնտեսության եկամուտը, տան գինը, վարկի ժամկետը, գույքահարկը, ապահովագրությունը, վճարները և ընտրված որակավորման կանոնը մնում են անփոփոխ, ուստի յուրաքանչյուր վանդակ առանձնացնում է այդ երկու ենթադրությունները: