Funcionament de la calculadora de flux de caixa
La Calculadora de Flux de Caixa de Propietats de Lloguer és una eina en línia gratuïta dissenyada per organitzar una estimació del primer any per a una propietat de lloguer. Mitjançant la conciliació del lloguer, la desocupació, els costos operatius, el finançament i els supòsits fiscals opcionals, l'eina calcula el flux de caixa mensual i anual, ràtios financeres clau i escenaris d'ingressos alternatius. L'usuari obté un estat de flux de caixa del primer any, un desglossament de l'auditoria de fórmules i comprovacions de sensibilitat directament al navegador.
Cada càlcul s'executa al vostre navegador; les xifres de la propietat i del finançament que introduïu mai no surten del vostre dispositiu. Això garanteix que les dades introduïdes es processin localment sense pujar-se a cap servidor extern.
Paràmetres d'entrada de la propietat
Per realitzar els càlculs, l'usuari ha d'introduir les dades següents en els diferents apartats de la interfície:
Divisa de visualització
- Divisa de visualització: Permet seleccionar el format de moneda. La divisa només canvia els símbols i el format dels números. No s'aplica cap tipus de canvi.
Compra i finançament
- Preu de compra: El valor d'adquisició de l'immoble.
- Entrada (paga i senyal): Introduït com un percentatge des del 0% fins al 100%.
- Tipus d'interès anual: El percentatge d'interès del préstec hipotecari.
- Termini del préstec: Expressat com un número sencer d'anys, entre 1 i 50 anys.
- Despeses de tancament: Costos associats a la formalització de la compra.
- Reparacions inicials: Despeses de rehabilitació o millora abans de llogar la propietat.
Lloguer i ocupació
- Lloguer mensual: L'import estimat que pagarà el llogater principal.
- Altres ingressos mensuals: Ingressos addicionals com ara trasters, aparcaments o bugaderia.
- Pèrdues per desocupació i cobrament: Percentatge estimat de temps sense llogater o d'impagaments, configurat entre el 0% i el 100%.
Costos operatius i reserves
- Impost sobre béns immobles: Taxa impositiva anual sobre la propietat.
- Assegurança: Cost anual de la pòlissa de l'immoble.
- Despeses de comunitat o serveis: Quotes de comunitat de propietaris o serveis d'escala.
- Subministraments a càrrec del propietari: Aigua, llum o gas pagats directament per l'arrendador.
- Reserva de manteniment: Fons destinat a reparacions periòdiques.
- Reserva per a despeses de capital: Fons per a substitucions d'elements estructurals o de llarga durada.
- Altres costos operatius: Qualsevol altra despesa recurrent no especificada.
- Comissió de gestió: Percentatge cobrat per un administrador de finques, d'entre el 0% i el 100%.
Estimació fiscal i escenaris
- Tractament fiscal: Selecció entre tres modalitats: "Ignorar impostos", "Gravar només els ingressos estimats positius" o "Incloure una compensació de pèrdues estimada".
- Tipus impositiu efectiu: Percentatge d'impostos aplicable, d'entre el 0% i el 100%.
- Base amortitzable: El valor de l'edificació excloent el sòl, utilitzat per al càlcul de l'amortització.
- Període d'amortització: Nombre d'anys per al càlcul de l'amortització lineal.
- Marge d'escenari d'ingressos: Percentatge d'entre el 0% i el 100% per avaluar desviacions en els ingressos.
Resultats i mètriques obtingudes
Un cop processades les dades, l'eina mostra de manera destacada els indicadors principals:
- Flux de caixa mensual estimat després d'impostos
- Flux de caixa anual després d'impostos
A continuació, es desglossa la taula Flux de caixa del primer any, que conté els següents conceptes detallats:
| Concepte | Descripció i relació de càlcul |
|---|---|
| Ingressos previstos | Suma de tots els ingressos potencials de la propietat. |
| Pèrdues per desocupació i cobrament | Reducció d'ingressos segons la taxa de desocupació indicada. |
| Ingressos bruts efectius | Ingressos previstos menys les pèrdues per desocupació. |
| Costos operatius fixos | Suma d'impostos, assegurances, comunitat, subministraments i manteniment. |
| Comissió de gestió | Cost de l'administració basat en el percentatge sobre els ingressos. |
| Ingressos operatius nets (NOI) | Ingressos bruts efectius menys costos operatius i comissió de gestió. |
| Reserva per a despeses de capital | Fons reservat per a futures inversions en l'immoble. |
| Servei del deute hipotecari | Pagament anual de capital i interessos del préstec. |
| Renda imposable estimada | Base imposable calculada per a l'estimació fiscal simplificada. |
| Impost estimat | Import de la taxa fiscal calculada segons el tractament seleccionat. |
| Flux de caixa abans d'impostos | NOI menys reserva de capital i servei del deute. |
| Flux de caixa després d'impostos | Flux de caixa abans d'impostos menys l'impost estimat. |
| Efectiu invertit | Suma de l'entrada, despeses de tancament i reparacions inicials. |
| Taxa de capitalització | Ràtio de rendiment de la propietat sense tenir en compte el finançament. |
| Rendiment de l'efectiu invertit | Rendibilitat obtinguda sobre el capital realment desemborsat. |
| DSCR | Ràtio de cobertura del servei del deute. |
| Ocupació de punt d'equilibri | Percentatge d'ocupació necessari per cobrir totes les obligacions financeres. |
Regles de càlcul i validació de dades
L'eina aplica restriccions estrictes per garantir la coherència dels resultats:
- Límits dels camps: Els imports i els tipus d'interès no poden ser negatius. L'entrada, la desocupació, la gestió i els tipus impositius han d'estar entre el 0% i el 100%. El termini del préstec ha de ser un número sencer d'entre 1 i 50 anys. El marge d'escenari d'ingressos ha d'estar entre el 0% i el 100%. Si s'especifica una base amortitzable, el període d'amortització ha de ser superior a 0 anys.
- Gestió d'errors:
- Si s'introdueixen valors no numèrics o no vàlids, es mostra: "Introduïu números vàlids als camps destacats."
- Si falten camps obligatoris, es mostra: "Introduïu un preu de compra i les condicions de finançament requerides."
- Si s'introdueixen valors negatius, es mostra: "Els imports i els tipus d'interès no poden ser negatius."
- Si els percentatges estan fora de rang, es mostra: "L'entrada, la desocupació, la gestió i els tipus impositius han d'estar entre el 0% i el 100%."
- Si el termini del préstec és incorrecte, es mostra: "Introduïu un termini de préstec sencer d'entre 1 i 50 anys."
- Si falta el període d'amortització amb una base definida, es mostra: "Introduïu un període d'amortització superior a 0 quan s'utilitzi una base amortitzable."
- Si el marge d'escenari és incorrecte, es mostra: "Introduïu un marge d'escenari d'ingressos d'entre el 0% i el 100%."
- Si els números són excessivament grans, es mostra: "Aquests números són massa grans per calcular-los de manera fiable."
- Si un càlcul no és aplicable, es mostra "No aplicable".
Metodologia i fórmules d'auditoria
L'apartat d'Auditoria de fórmules detalla els procediments matemàtics utilitzats per l'eina:
- Ingressos cobrats: Ingressos previstos menys pèrdues per desocupació i cobrament.
- Ingressos operatius nets: Ingressos bruts efectius menys costos operatius recurrents i gestió. Les reserves per a despeses de capital i els pagaments de la hipoteca s'exclouen del NOI per aïllar el rendiment operatiu de la propietat.
- Quota de la hipoteca a tipus fix: Es calcula mitjançant la fórmula: P × r ÷ (1 - (1 + r)⁻ⁿ) on P és el capital del préstec (preu de compra menys l'entrada), r és la taxa d'interès mensual (taxa anual dividida per 12) i n és el nombre total de pagaments (anys multiplicats per 12). Amb un interès del 0%, el pagament és simplement P ÷ n.
- Flux de caixa: NOI menys la reserva per a despeses de capital, el servei del deute hipotecari i l'impost estimat.
- Renda imposable simplificada: NOI menys els interessos hipotecaris del primer any i l'amortització lineal segons els vostres supòsits. A continuació, s'aplica el tipus impositiu efectiu segons la modalitat seleccionada (ignorant impostos, gravant només valors positius o compensant pèrdues).
- Ràtios de rendiment i cobertura:
- La taxa de capitalització utilitza el preu de compra.
- El rendiment de l'efectiu utilitza l'efectiu invertit.
- El DSCR utilitza el servei del deute anual.
- L'ocupació de punt d'equilibri inclou els costos operatius fixos, la reserva per a despeses de capital, el servei del deute i el percentatge de la comissió de gestió en relació amb els ingressos previstos.
Escenaris d'ingressos i anàlisi de sensibilitat
La taula d'Escenaris d'ingressos permet avaluar la viabilitat del projecte sota tres supòsits: Desfavorable, Actual i Favorable.
Les files desfavorable i favorable canvien els ingressos cobrats segons el percentatge definit al marge d'escenari d'ingressos. El cost de la comissió de gestió s'ajusta proporcionalment a aquests nous ingressos, mentre que el préstec, les despeses fixes, el tipus impositiu i els supòsits d'amortització es mantenen fixos. Això permet comprovar com afectaria una variació del mercat a l'indicador DSCR i al flux de caixa abans i després d'impostos.
Preguntes freqüents
Com es calcula el flux de caixa d'una propietat de lloguer?
Els lloguers previstos i altres ingressos es redueixen per pèrdues per desocupació i cobrament. Els costos operatius recurrents i la gestió es dedueixen per trobar el NOI. Després es dedueixen la reserva per a despeses de capital, el capital i els interessos de la hipoteca, i l'impost estimat opcional per obtenir el flux de caixa després d'impostos.
Per què s'exclou la hipoteca del NOI i de la taxa de capitalització?
El NOI mesura el rendiment operatiu de la propietat abans de l'elecció de finançament del propietari. La taxa de capitalització (cap rate) divideix aquest NOI pel preu de compra, mentre que el rendiment de l'efectiu invertit (cash-on-cash) i el DSCR tornen a incloure el finançament en la comparació.
Què inclou l'estimació d'impostos?
Resta els interessos hipotecaris del primer any i l'amortització lineal del NOI, i després aplica el vostre tipus impositiu efectiu. No reprodueix la declaració d'impostos de cap país, convenció d'amortització, límits de pèrdues passives, regles d'entitats ni impostos sobre vendes.
Què canvia en els escenaris d'ingressos?
Només els ingressos cobrats canvien segons el marge que introduïu. El cost de gestió varia amb aquests ingressos, mentre que el préstec, les despeses fixes, el tipus impositiu i els supòsits d'amortització es mantenen iguals. Les files són comprovacions de sensibilitat, no previsions ni probabilitats.