የቤት አቅም መለኪያ ጠቋሚ (HAI) መረዳት
የቤት አቅም መለኪያ ጠቋሚ (Housing Affordability Index - HAI) አንድ ቤተሰብ የሚያገኘው ገቢ መካከለኛ ዋጋ ያለውን ቤት ለመግዛት ከሚያስፈልገው አነስተኛ የብቃት ገቢ ጋር ሲነጻጸር ያለውን ደረጃ ለመለካት የሚያገለግል መሣሪያ ነው። በብሔራዊ የሪል እስቴት ማኅበር (National Association of Realtors) የቤት አቅም መለኪያ ጠቋሚ የአሠራር ሥርዓት መሠረት፣ የጠቋሚው ዋጋ 100 መሆኑ የሚያሳየው የቤተሰቡ መካከለኛ ገቢ ቤቱን ለመግዛት ከሚያስፈልገው አነስተኛ የብቃት ገቢ ጋር በትክክል እኩል መሆኑን ነው።
ይህንን መሠረት በማድረግ የጠቋሚው ውጤት ትርጉም እንደሚከተለው ይተነተናል፦
- ከ100 በላይ የሆነ ጠቋሚ፦ የቤተሰቡ ገቢ መካከለኛ ዋጋ ያለውን ቤት ለመግዛት ከሚያስፈልገው አነስተኛ ገቢ በላይ መሆኑን ያሳያል። ለምሳሌ ጠቋሚው 120 ከሆነ፣ የቤተሰቡ ገቢ ለብድር ብቁ ለመሆን ከሚያስፈልገው ገቢ በ20% ይበልጣል።
- ከ100 በታች የሆነ ጠቋሚ፦ የቤተሰቡ ገቢ መካከለኛ ዋጋ ያለውን ቤት ለመግዛት ከሚያስፈልገው አነስተኛ ገቢ በታች መሆኑን ያሳያል። ለምሳሌ ጠቋሚው 80 ከሆነ፣ የቤተሰቡ ገቢ ለብድር ብቁ ለመሆን ከሚያስፈልገው ገቢ በ20% ያንሳል።
ይህ ካልኩሌተር ተጠቃሚዎች የራሳቸውን የፋይናንስ መረጃ በማስገባት የቤት አቅም መለኪያ ጠቋሚ (HAI) በቀላሉ እንዲያሰሉ ይረዳቸዋል። መሣሪያው ስሌቱን ካከናወነ በኋላ እንደ ሁኔታው የሚከተሉትን ውጤቶች ያሳያል፦
- ገቢው ከሚያስፈልገው በላይ ሲሆን መሣሪያው በዚህ ደንብ መሠረት ከሚያስፈልገው ገቢ በምን ያህል መቶኛ እንደሚበልጥ ያሳያል።
- ገቢው በትክክል እኩል ሲሆን፦ "ገቢው በዚህ ደንብ መሠረት ከሚያስፈልገው አነስተኛ ገቢ ጋር እኩል ነው።"
- ገቢው ከሚያስፈልገው በታች ሲሆን መሣሪያው ከሚያስፈልገው ገቢ በምን ያህል መቶኛ እንደሚያንስ ያሳያል።
- ምንም ዓይነት የብድር ክፍያ በሌለበት ሁኔታ፦ "ይህ ደንብ በአሁኑ ሙሉ በሙሉ በተከፈለበት ሁኔታ ውስጥ ምንም ዓይነት የብቃት ወጪ ስለሌለው፣ ጠቋሚው ትርጉም አይኖረውም።"
የብቃት ገቢ ስሌት የሂሳብ ቀመር
አበዳሪዎች እና የምጣኔ ሀብት ባለሙያዎች አንድ ቤት ገዥ ብድር ለማግኘት ማሟላት ያለበትን አነስተኛ ዓመታዊ ገቢ ለመወሰን የተወሰኑ የሂሳብ ቀመሮችን ይጠቀማሉ። ይህ ካልኩሌተር ተጠቃሚው በመረጠው የብቃት ገቢ ደንብ መሠረት ስሌቱን ያከናውናል።
በመጀመሪያ፣ የብድር መጠኑ የሚሰላው ከቤት ዋጋ ላይ የቅድሚያ ክፍያውን በመቀነስ ነው፦
የብድር መጠን = አማካይ የቤት ዋጋ × (1 - (የቅድሚያ ክፍያ %) / 100)
በመቀጠል፣ በየወሩ የሚከፈለው ዋና ዕዳ እና ወለድ (P&I) በቋሚ የብድር ወለድ ቀመር መሠረት ይሰላል፦
P&I = (የብድር መጠን × r(1 + r)ⁿ) / ((1 + r)ⁿ - 1)
እዚህ ላይ r ወርሃዊ የወለድ ተመን ሲሆን (ዓመታዊ የወለድ ተመን ÷ 12 ÷ 100)፣ n ደግሞ ጠቅላላ የወራት ብዛት ነው (የብድር ጊዜ በዓመታት × 12)።
በመሣሪያው ውስጥ ሁለት የብቃት ገቢ ደንቦች (ዘዴ) ይገኛሉ፦
-
የ P&I ደንብ፦ 25% ከገቢ፦ ይህ ዘዴ በብሔራዊ የሪል እስቴት ማኅበር (NAR) መመዘኛ ላይ የተመሠረተ ሲሆን፣ ወርሃዊ የዋና ዕዳ እና የወለድ ክፍያ ከጠቅላላ ወርሃዊ ገቢ 25% መብለጥ የለበትም በሚል መርህ ላይ ይሠራል። በዚህ ደንብ መሠረት የሚያስፈልገው ዓመታዊ ገቢ ቀመር እንደሚከተለው ነው፦ የሚያስፈልገው ዓመታዊ ገቢ = P&I × 4 × 12
-
ጠቅላላ የቤት ወጪ፦ ብጁ ድርሻ፦ ይህ ዘዴ ከዋና ዕዳ እና ወለድ በተጨማሪ ሌሎች ቀጣይነት ያላቸው የቤት ወጪዎችን (የንብረት ግብር፣ የቤት መድን እና ወርሃዊ ክፍያዎችን) ያካትታል። ተጠቃሚው ከጠቅላላ ገቢው ውስጥ ለቤት ወጪ መመደብ የሚፈልገውን ከፍተኛ ድርሻ (ከ10% እስከ 50%) መምረጥ ይችላል። በዚህ ጊዜ ቀመሩ እንደሚከተለው ይሆናል፦ የሚያስፈልገው ዓመታዊ ገቢ = ጠቅላላ ወርሃዊ የቤት ወጪ / (የቤት ወጪ ድርሻ % / 100) × 12
በመጨረሻም፣ የቤት አቅም መለኪያ ጠቋሚ (HAI) የሚሰላው የሚከተለውን ቀመር በመጠቀም ነው፦
HAI = ( ዓመታዊ የቤተሰብ ገቢ / የሚያስፈልገው ዓመታዊ ገቢ ) × 100
ጠቅላላ የቤት ባለቤትነት ወጪ ከዋና ዕዳ እና ወለድ አንጻር
ቤት በሚገዛበት ጊዜ ወርሃዊ ወጪዎችን በትክክል ለመገመት ከዋና ዕዳ እና ወለድ (P&I) በተጨማሪ ያሉትን ሌሎች ወጪዎች ማካተት ያስፈልጋል። ይህ ካልኩሌተር በሁለቱ ወጪዎች መካከል ያለውን ልዩነት በግልጽ ለማሳየት "የወርሃዊ ወጪዎች ዝርዝር" ያቀርባል።
ይህ ዝርዝር የሚከተሉትን ክፍሎች ያካትታል፦
- ዋና ዕዳ እና ወለድ፦ በየወሩ ለተወሰደው ብድር እና ለወለድ የሚከፈለው መሠረታዊ ክፍያ።
- የንብረት ግብር፦ ዓመታዊ የንብረት ግብር ለ12 ወራት ተካፍሎ የሚመጣው ወርሃዊ ድርሻ።
- የቤት መድን፦ ዓመታዊ የቤት መድን ወጪ ለ12 ወራት ተካፍሎ የሚመጣው ወርሃዊ ድርሻ።
- ወርሃዊ ክፍያዎች፦ ወርሃዊ የመድን ወይም የማኅበር ክፍያዎች (HOA fees)።
- ጠቅላላ ወርሃዊ የቤት ወጪ፦ ከላይ የተጠቀሱት አራት ወጪዎች ድምር።
እነዚህን ወጪዎች በሙሉ ማካተት ገዥዎች ትክክለኛውን የፋይናንስ አቅማቸውን እንዲረዱ እና ከተጠበቀው በላይ የሆኑ ወጪዎች እንዳያጋጥሟቸው ይረዳል።
የወለድ ተመን እና የቅድሚያ ክፍያ ተለዋዋጭነት
የገበያ ወለድ ተመን መለዋወጥ እና የቅድሚያ ክፍያ መጠን የአንድን ገዥ የመግዛት አቅም በእጅጉ ይወስኑታል። ይህ ካልኩሌተር እነዚህ ሁለት ተለዋዋጮች በቤት አቅም መለኪያ ጠቋሚ ላይ የሚያሳድሩትን ተጽዕኖ የሚያሳይ "የወለድ ተመን × የቅድሚያ ክፍያ ተለዋዋጭነት" ሰንጠረዥ ያቀርባል።
በዚህ ሰንጠረዥ ውስጥ፦
- የቅድሚያ ክፍያ (በአግድም)፦ የቅድሚያ ክፍያ መጠን ሲጨምር፣ የሚወሰደው የብድር መጠን ስለሚቀንስ ወርሃዊ ክፍያው ይቀንሳል፤ ይህም የቤት አቅም መለኪያ ጠቋሚውን ከፍ ያደርገዋል።
- የወለድ ተመን (በአቀባዊ)፦ የወለድ ተመን ሲጨምር፣ ወርሃዊ የብድር ክፍያው ስለሚጨምር የቤት አቅም መለኪያ ጠቋሚው ይቀንሳል።
በሰንጠረዡ ውስጥ ተጠቃሚው ያስገባቸውን የአሁኑን ግብዓቶች የሚያሳይ ክፍል "የአሁኑ ሁኔታ" በሚል ጎልቶ ይታያል። ስሌት ማከናወን በማይቻልባቸው ክፍሎች ውስጥ "አግባብነት የለውም" የሚል ምልክት ይታያል። በዚህ ሰንጠረዥ ውስጥ የሚቀያየሩት የወለድ ተመን እና የቅድሚያ ክፍያ ብቻ ሲሆኑ፣ ሌሎች ግብዓቶች (ገቢ፣ የቤት ዋጋ፣ የብድር ጊዜ፣ ግብሮች እና መድኖች) ሳይለወጡ ቋሚ ሆነው ይቆያሉ።
የውሂብ ግብዓት ደንቦች እና የስህተት መልእክቶች
የስሌቱን ትክክለኛነት ለመጠበቅ ካልኩሌተሩ የሚከተሉትን የግብዓት ደንቦች እና ገደቦች ይተገብራል፦
- የገንዘብ ዓይነት አንድነት፦ ለእያንዳንዱ የገንዘብ መጠን (ገቢ፣ የቤት ዋጋ፣ ግብር፣ መድን እና ክፍያዎች) ተመሳሳይ የገንዘብ ዓይነት መጠቀም ያስፈልጋል።
- የቤት ዋጋ፦ ከ0 የሚበልጥ አዎንታዊ ቁጥር መሆን አለበት።
- የቅድሚያ ክፍያ፦ ከ0% እስከ 100% ባለው ክልል ውስጥ መሆን አለበት።
- የብድር ጊዜ፦ ከ1 እስከ 50 ባሉ ዓመታት ውስጥ ሙሉ ቁጥር መሆን አለበት።
- የቤት ወጪ ድርሻ፦ ከ10% እስከ 50% ባለው ክልል ውስጥ መሆን አለበት።
- አሉታዊ ቁጥሮች፦ ገቢ፣ ዋጋዎች፣ ወጪዎች እና ተመኖች አሉታዊ ሊሆኑ አይችሉም።
እነዚህ ደንቦች ሳይጠበቁ ሲቀሩ ካልኩሌተሩ የሚከተሉትን የስህተት መልእክቶች ያሳያል፦
- አስፈላጊ መረጃዎች ሲጎድሉ፦
"የቤተሰብ ገቢ፣ የቤት ዋጋ፣ የወለድ ተመን እና ሙሉ የዓመት የብድር ጊዜ ያስገቡ።" - የቤት ዋጋው ከ0 በታች ወይም እኩል ሲሆን፦
"ከ0 የሚበልጥ የቤት ዋጋ ያስገቡ።" - የተሳሳተ የቁጥር ቅርጸት ሲገባ፦
"ደማቅ ቀለም በተቀቡባቸው ቦታዎች ላይ ትክክለኛ ቁጥሮችን ያስገቡ።" - አሉታዊ ቁጥር ሲገባ፦
"ገቢ፣ ዋጋዎች፣ ወጪዎች እና ተመኖች አሉታዊ ሊሆኑ አይችሉም።" - የቅድሚያ ክፍያ ገደብ ሲጣስ፦
"ከ0% እስከ 100% ባለው ክልል ውስጥ የቅድሚያ ክፍያ ያስገቡ።" - የብድር ጊዜ ገደብ ሲጣስ፦
"ከ1 እስከ 50 ባሉ ዓመታት ውስጥ ሙሉ የብድር ጊዜ ያስገቡ።" - የቤት ወጪ ድርሻ ገደብ ሲጣስ፦
"ከ10% እስከ 50% ባለው ክልል ውስጥ የቤት ወጪ ድርሻ ያስገቡ።" - ቁጥሮቹ ከስሌት አቅም በላይ ሲሆኑ፦
"እነዚህ ቁጥሮች በአስተማማኝ ሁኔታ ለማስላት በጣም ትልቅ ናቸው።"
የግል መረጃ ጥበቃ እና አሠራር
ይህ ካልኩሌተር የተጠቃሚዎችን የግል መረጃ ደህንነት ሙሉ በሙሉ ይጠብቃል። የሚያስገቧቸው የገቢ፣ የዋጋ እና የፋይናንስ ቁጥሮች በብሮውዘርዎ ውስጥ የሚቀሩ ሲሆን ወደ ሌላ ቦታ አይጫኑም። ሁሉም የሂሳብ ስሌቶች የሚከናወኑት በተጠቃሚው መሣሪያ ላይ ባለው የአካባቢ ብሮውዘር (local browser) ውስጥ ብቻ ነው።
ተደጋግመው የሚነሱ ጥያቄዎች (FAQ)
የቤት አቅም መለኪያ ጠቋሚ (HAI) 100 መሆኑ ምን ማለት ነው?
ይህ ማለት የቤተሰቡ ገቢ በተመረጠው ደንብ መሠረት ከሚያስፈልገው ዓመታዊ ገቢ ጋር በትክክል እኩል ነው ማለት ነው። ከ100 በላይ ከሆነ ገቢው ከዚያ ገደብ ይበልጣል፤ ከ100 በታች ከሆነ ደግሞ ያንሳል። ቁጥሩ ገቢን ከአንድ የፋይናንስ ሁኔታ ጋር ያነጻጽራል እንጂ አንድ ቤተሰብ ሊገዛው የሚችለውን የቤቶች ድርሻ አያሳይም።
ለምንድን ነው ሁለት የብቃት ገቢ ደንቦች ያሉት?
የ P&I ደንብ የእርስዎን የቅድሚያ ክፍያ እና የብድር ጊዜ ጠብቆ፣ ከጠቅላላ ገቢ 25% የሚሆነውን ዋና ዕዳ እና ወለድ ያሰላል፤ ይህም ዋናውን የ HAI ቀመር ይከተላል። ይፋዊ የ HAI ተከታታይ መረጃዎች እነዚህን ግምቶች ቋሚ ሊያደርጓቸው ይችላሉ። የጠቅላላ ወጪ ዘዴው እርስዎ በመረጡት ድርሻ ላይ ግብር፣ መድን እና ወርሃዊ ክፍያዎችን ይጨምራል፤ ይህም ለዕቅድ ማነጻጸሪያ የሚረዳ እንጂ ይፋዊ HAI አይደለም።
ይህ አበዳሪው ብድሩን እንደሚፈቅድልኝ ያሳያል?
አይደለም። አበዳሪዎች በዚህ ስሌት ውስጥ ያልተካተቱትን ዕዳዎች፣ የክሬዲት ታሪክ፣ የገቢ ማረጋገጫ ሰነዶች፣ የቤት ብድር መድን፣ መጠባበቂያዎች፣ የብድር ዓይነት እና የአካባቢ ደንቦችን ከግምት ውስጥ ሊያስገቡ ይችላሉ። ውጤቱን ግምቶችን ለማነጻጸር ይጠቀሙበት፣ ከዚያም ሙሉውን ክፍያ እና ብቁ መሆንዎን በጽሑፍ ከቀረቡት የብድር ውሎች ጋር ያረጋግጡ።
በተለዋዋጭነት ሰንጠረዥ ውስጥ ምን ይለወጣል?
የሚቀያየሩት የወለድ ተመን እና የቅድሚያ ክፍያ ብቻ ናቸው። የቤተሰብ ገቢ፣ የቤት ዋጋ፣ የብድር ጊዜ፣ የንብረት ግብር፣ መድን፣ ክፍያዎች እና የተመረጠው የብቃት ደንብ ሳይቀየሩ ይቆያሉ፤ ስለዚህ እያንዳንዱ ሰንጠረዥ እነዚያን ሁለት ግምቶች ለይቶ ያሳያል።