Kalkulator Aliran Tunai Hartanah Sewa

Selaraskan sewa, kekosongan, kos operasi, pembiayaan dan andaian cukai pilihan untuk melihat aliran tunai bulanan dan tahunan, nisbah utama, formula serta senario pendapatan.

Andaian hartanah

Mata wang paparan

Mata wang hanya menukar simbol dan format nombor. Tiada kadar pertukaran yang digunakan.

Pembelian & pembiayaan

Harga pembelianBayaran pendahuluan%Kadar faedah tahunan%Tempoh pinjamantahunKos penutupanPembaikan pendahuluan

Sewa & penginapan

Sewa bulanansebulanPendapatan bulanan lainsebulanKerugian kekosongan & kutipan%

Kos operasi & rizab

Cukai hartasetahunInsuranssetahunYuran HOA atau perkhidmatansetahunUtiliti dibayar pemiliksetahunRizab penyelenggaraansetahunRizab perbelanjaan modalsetahunKos operasi lainsetahunYuran pengurusan%

Anggaran cukai & senario

Layanan cukaiKadar cukai efektif%Asas boleh susut nilaiTempoh susut nilaitahunJulat senario pendapatan%

Ini ialah anggaran cukai yang dipermudah. Sama ada faedah, susut nilai atau kerugian sewa boleh ditolak bergantung pada lokasi dan keadaan anda.

Baris sisi buruk dan sisi baik mengubah pendapatan yang dikutip mengikut peratusan ini. Semua andaian lain kekal tetap.

Aliran tunai tahun pertama

Anggaran aliran tunai bulanan selepas cukai

Aliran tunai tahunan selepas cukai—

Pendapatan berjadual

Kerugian kekosongan & kutipan

Pendapatan kasar efektif

Kos operasi tetap

Yuran pengurusan

Pendapatan operasi bersih (NOI)

Rizab perbelanjaan modal

Bayaran khidmat hutang gadai janji

Anggaran pendapatan boleh cukai

Anggaran cukai

Aliran tunai sebelum cukai

Aliran tunai selepas cukai

Tunai dilaburkan

Kadar had

Pulangan tunai atas tunai

DSCR

Kadar penginapan pulang modal

Audit formula

Pendapatan dikutip

—

Pendapatan berjadual tolak kerugian kekosongan dan kutipan.

Pendapatan operasi bersih

—

Pendapatan kasar efektif tolak kos operasi berulang dan pengurusan. Rizab perbelanjaan modal dan bayaran gadai janji dikecualikan daripada NOI.

Bayaran gadai janji kadar tetap

—

P × r ÷ (1 − (1 + r)⁻ⁿ), dengan r ialah kadar bulanan dan n ialah bilangan bayaran. Pada kadar faedah 0%, bayaran = P ÷ n.

Aliran tunai

—

NOI tolak rizab perbelanjaan modal, bayaran khidmat hutang gadai janji, dan anggaran cukai.

Pendapatan boleh cukai yang dipermudah

—

NOI tolak faedah gadai janji tahun pertama dan susut nilai garis lurus di bawah andaian anda.

Nisbah pulangan dan perlindungan

—

Kadar had menggunakan harga pembelian, tunai atas tunai menggunakan tunai yang dilaburkan, dan DSCR menggunakan bayaran khidmat hutang tahunan.

EGI = sewa dan pendapatan lain selepas kerugian kekosongan dan kutipan
OpEx = kos operasi hartanah, termasuk pengurusan tetapi mengecualikan rizab perbelanjaan modal
NOI = EGI − OpEx, sebelum pembiayaan dan cukai pendapatan
P = harga pembelian − bayaran pendahuluan; r = kadar tahunan ÷ 12; n = tempoh pinjaman × 12
Bayaran khidmat hutang = prinsipal dan faedah gadai janji berjadual
Tunai dilaburkan = bayaran pendahuluan + kos penutupan + pembaikan pendahuluan

Senario pendapatan

	Pendapatan dikutip	NOI	Aliran tunai sebelum cukai	Aliran tunai selepas cukai	DSCR
Sisi buruk—	—	—	—	—	—
Semasa—	—	—	—	—	—
Sisi baik—	—	—	—	—	—

Masukkan andaian hartanah, pendapatan dan pembiayaan untuk mengira aliran tunai.

Setiap pengiraan dijalankan dalam penyemak imbas anda — angka hartanah dan pembiayaan yang anda masukkan tidak akan keluar dari peranti anda.

Soalan Lazim

Bagaimanakah aliran tunai hartanah sewa dikira?

Sewa berjadual dan pendapatan lain dikurangkan untuk kerugian kekosongan dan kutipan. Kos operasi berulang dan pengurusan ditolak untuk mendapatkan NOI. Rizab perbelanjaan modal, prinsipal dan faedah gadai janji, serta anggaran cukai pilihan kemudiannya ditolak untuk memberikan aliran tunai selepas cukai.

Mengapakah gadai janji dikecualikan daripada NOI dan kadar had?

NOI mengukur prestasi operasi hartanah sebelum pilihan pembiayaan pemilik. Kadar had membahagikan NOI tersebut dengan harga pembelian, manakala pulangan tunai atas tunai dan DSCR memasukkan semula pembiayaan ke dalam perbandingan.

Apakah yang terkandung dalam anggaran cukai?

Ia menolak faedah gadai janji tahun pertama dan susut nilai garis lurus daripada NOI, kemudian menggunakan kadar cukai efektif anda. Ia tidak menghasilkan semula penyata cukai, konvensyen susut nilai, had kerugian pasif, peraturan entiti atau cukai jualan mana-mana negara.

Apakah yang berubah dalam senario pendapatan?

Hanya pendapatan yang dikutip berubah mengikut julat yang anda masukkan. Kos pengurusan berubah mengikut pendapatan tersebut, manakala pinjaman, perbelanjaan tetap, kadar cukai dan andaian susut nilai kekal sama. Baris-baris tersebut ialah semakan sensitiviti, bukan ramalan atau kebarangkalian.

Ditulis dan disemak oleh pasukan editorial BroBroGo.Terakhir dikemas kini: 2026-07-29

Memahami Aliran Tunai Hartanah Sewa Tahun Pertama

Kalkulator Aliran Tunai Hartanah Sewa ialah alat dalam talian percuma yang membantu anda menyusun anggaran tahun pertama untuk hartanah sewaan. Dengan menyelaraskan sewa, kekosongan, kos operasi, pembiayaan, dan andaian cukai pilihan, alat ini mengira aliran tunai bulanan dan tahunan, nisbah kewangan utama, serta senario pendapatan alternatif. Pengiraan ini menyediakan penyata aliran tunai tahun pertama, pecahan audit formula, dan semakan sensitiviti terus dalam penyemak imbas anda.

Bagi bakal pembeli hartanah, alat ini membantu membandingkan sama ada anggaran pendapatan sewaan dapat menampung bayaran gadai janji dan kos operasi di bawah andaian yang dimasukkan. Pembeli yang ingin membandingkan pilihan pembiayaan juga boleh melihat bagaimana jumlah bayaran pendahuluan, kadar faedah, atau tempoh pinjaman yang berbeza memberi kesan kepada pulangan tunai atas tunai dan nisbah perlindungan khidmat hutang (DSCR).

Setiap pengiraan dijalankan dalam penyemak imbas anda — angka hartanah dan pembiayaan yang anda masukkan tidak akan keluar dari peranti anda. Ini memastikan data anda diproses secara setempat tanpa dihantar ke pelayan luar.

Input Utama untuk Pengiraan Aliran Tunai

Untuk menjalankan pengiraan, anda perlu memasukkan beberapa set data yang dibahagikan kepada beberapa bahagian utama:

1. Pembelian & pembiayaan (`purchaseSection`)

Harga pembelian (fieldPurchasePrice): Harga penuh hartanah yang dipersetujui.
Bayaran pendahuluan (fieldDownPayment): Dimasukkan sebagai peratusan dari 0% hingga 100%.
Kadar faedah tahunan (fieldInterestRate): Kadar faedah tahunan pinjaman dalam peratusan.
Tempoh pinjaman (fieldLoanTerm): Dimasukkan sebagai nombor bulat tahun dari 1 hingga 50 tahun.
Kos penutupan (fieldClosingCosts): Kos guaman, duti setem, dan yuran transaksi lain.
Pembaikan pendahuluan (fieldInitialRepairs): Kos pembaikan atau pengubahsuaian segera sebelum hartanah disewakan.

2. Sewa & penginapan (`incomeSection`)

Sewa bulanan (fieldMonthlyRent): Anggaran kutipan sewa kasar setiap bulan.
Pendapatan bulanan lain (fieldOtherIncome): Pendapatan tambahan seperti yuran tempat letak kereta atau dobi.
Kerugian kekosongan & kutipan (fieldVacancy): Peratusan anggaran masa hartanah tidak dihuni atau sewa tidak dapat dikutip, dari 0% hingga 100%.

3. Kos operasi & rizab (`expensesSection`)

Cukai harta (fieldPropertyTax): Cukai tahunan yang dikenakan oleh pihak berkuasa tempatan.
Insurans (fieldInsurance): Premium insurans perlindungan hartanah tahunan.
Yuran HOA atau perkhidmatan (fieldHoa): Yuran persatuan penduduk atau kos penyelenggaraan kawasan sepunya.
Utiliti dibayar pemilik (fieldUtilities): Kos utiliti bulanan yang tidak ditanggung oleh penyewa.
Rizab penyelenggaraan (fieldMaintenance): Dana yang diketepikan untuk pembaikan kecil berulang.
Rizab perbelanjaan modal (fieldCapex): Dana yang diketepikan untuk penggantian aset besar jangka panjang (CapEx).
Kos operasi lain (fieldOtherExpenses): Sebarang kos operasi tambahan yang tidak dikategorikan.
Yuran pengurusan (fieldManagement): Kos pengurusan profesional, dimasukkan dari 0% hingga 100% daripada pendapatan.

4. Anggaran cukai & senario (`taxSection`)

Layanan cukai (fieldTaxMode): Pilihan sama ada "Abaikan cukai" (taxIgnore), "Cukai pendapatan anggaran positif sahaja" (taxPositive), atau "Sertakan anggaran tolakan kerugian" (taxLossOffset).
Kadar cukai efektif (fieldTaxRate): Kadar cukai pendapatan anda dari 0% hingga 100%.
Asas boleh susut nilai (fieldDepreciableBasis): Nilai bangunan sahaja yang boleh disusutnilaikan (mengecualikan nilai tanah).
Tempoh susut nilai (fieldDepreciationYears): Bilangan tahun untuk susut nilai garis lurus.
Julat senario pendapatan (fieldScenarioSpread): Peratusan untuk menguji senario terbaik dan terburuk, dari 0% hingga 100%.

Memahami Output dan Hasil Pengiraan

Alat ini memaparkan hasil utama secara jelas di bahagian atas dan dalam jadual terperinci:

Anggaran aliran tunai bulanan selepas cukai (heroMonthly): Aliran tunai bersih bulanan anda setelah mengambil kira semua kos, pembiayaan, dan cukai.
Aliran tunai tahunan selepas cukai (heroAnnual): Aliran tunai bersih terkumpul bagi tahun pertama.

Jadual Aliran tunai tahun pertama (`statementLabel`)

Jadual ini membentangkan aliran tunai tahun pertama secara terperinci melalui baris-baris berikut:

Pendapatan berjadual (rowScheduledIncome): Jumlah pendapatan maksimum jika hartanah dihuni sepenuhnya.
Kerugian kekosongan & kutipan (rowVacancy): Potongan berdasarkan peratusan kekosongan yang anda tetapkan.
Pendapatan kasar efektif (rowEffectiveIncome): Pendapatan berjadual ditolak kerugian kekosongan.
Kos operasi tetap (rowFixedExpenses): Jumlah cukai harta, insurans, HOA, utiliti, penyelenggaraan, dan kos lain.
Yuran pengurusan (rowManagement): Kos pengurusan yang dikira daripada pendapatan.
Pendapatan operasi bersih (NOI) (rowNoi): Pendapatan kasar efektif ditolak kos operasi dan pengurusan.
Rizab perbelanjaan modal (rowCapexReserve): Peruntukan dana untuk penggantian aset besar.
Bayaran khidmat hutang gadai janji (rowDebtService): Jumlah bayaran prinsipal dan faedah tahunan.
Anggaran pendapatan boleh cukai (rowTaxableIncome): Pendapatan yang tertakluk kepada cukai setelah potongan faedah dan susut nilai.
Anggaran cukai (rowEstimatedTax): Jumlah cukai yang perlu dibayar berdasarkan kadar cukai efektif.
Aliran tunai sebelum cukai (rowPreTaxCashFlow): Aliran tunai sebelum mengambil kira kesan cukai pendapatan.
Aliran tunai selepas cukai (rowAfterTaxCashFlow): Aliran tunai bersih akhir anda.
Tunai dilaburkan (rowCashInvested): Jumlah modal awal (bayaran pendahuluan + kos penutupan + pembaikan pendahuluan).
Kadar had (rowCapRate): Nisbah NOI berbanding harga pembelian.
Pulangan tunai atas tunai (rowCashOnCash): Aliran tunai sebelum cukai dibahagikan dengan tunai dilaburkan.
DSCR (rowDscr): Nisbah perlindungan khidmat hutang (NOI dibahagikan dengan bayaran khidmat hutang).
Kadar penginapan pulang modal (rowBreakevenOccupancy): Peratusan penginapan minimum yang diperlukan untuk menampung semua kos operasi dan hutang.

Metodologi dan Formula Audit

Bahagian Audit formula (formulasLabel) menunjukkan cara setiap metrik utama dikira:

Pendapatan dikutip (formulaIncomeTitle): Pendapatan berjadual ditolak kerugian kekosongan dan kutipan.
Pendapatan operasi bersih (formulaNoiTitle): Pendapatan kasar efektif ditolak kos operasi berulang dan pengurusan. Rizab perbelanjaan modal dan bayaran gadai janji dikecualikan daripada NOI. Ini membolehkan anda menilai prestasi operasi hartanah tanpa dipengaruhi oleh struktur pembiayaan.
Bayaran gadai janji kadar tetap (formulaDebtTitle): Dikira menggunakan formula: Bayaran = (P × r) / (1 - (1 + r)⁻ⁿ) dengan P ialah jumlah pinjaman (harga pembelian tolak bayaran pendahuluan), r ialah kadar faedah bulanan (kadar tahunan ÷ 12), dan n ialah bilangan bayaran (tempoh pinjaman × 12). Pada kadar faedah 0%, bayaran dikira sebagai P ÷ n.
Aliran tunai (formulaCashFlowTitle): NOI ditolak rizab perbelanjaan modal, bayaran khidmat hutang gadai janji, dan anggaran cukai.
Pendapatan boleh cukai yang dipermudah (formulaTaxTitle): NOI ditolak faedah gadai janji tahun pertama dan susut nilai garis lurus di bawah andaian anda. Anggaran ini dipermudah dan tidak menggantikan penyata cukai rasmi.
Nisbah pulangan dan perlindungan (formulaRatiosTitle):
- Kadar had (rowCapRate) menggunakan harga pembelian.
- Pulangan tunai atas tunai (rowCashOnCash) menggunakan tunai yang dilaburkan.
- DSCR (rowDscr) menggunakan bayaran khidmat hutang tahunan.
- Kadar penginapan pulang modal (rowBreakevenOccupancy) mengambil kira kos operasi tetap, rizab perbelanjaan modal, bayaran khidmat hutang, pendapatan berjadual, dan peratusan yuran pengurusan.

Peraturan Input dan Pengendalian Ralat

Untuk memastikan ketepatan pengiraan, alat ini menguatkuasakan had input berikut:

Jumlah nilai wang dan kadar peratusan tidak boleh bernilai negatif.
Kadar bayaran pendahuluan, kekosongan, pengurusan, dan cukai mestilah berada di antara 0% hingga 100%.
Tempoh pinjaman mestilah nombor bulat dari 1 hingga 50 tahun.
Julat senario pendapatan mestilah di antara 0% hingga 100%.
Jika asas boleh susut nilai dimasukkan, tempoh susut nilai mestilah lebih besar daripada 0 tahun.

Jika input anda melanggar peraturan ini, alat akan memaparkan mesej ralat yang sepadan:

Input tidak sah: "Masukkan nombor yang sah dalam medan yang diserlahkan." (errInvalid).
Input wajib hilang: "Masukkan harga pembelian dan syarat pembiayaan yang diperlukan." (errRequired).
Nilai negatif: "Jumlah dan kadar tidak boleh bernilai negatif." (errNegative).
Peratusan luar had: "Kadar bayaran pendahuluan, kekosongan, pengurusan dan cukai mestilah dari 0% hingga 100%." (errPercent).
Tempoh pinjaman tidak sah: "Masukkan tempoh pinjaman penuh dari 1 hingga 50 tahun." (errTerm).
Tempoh susut nilai tidak sah: "Masukkan tempoh susut nilai yang lebih besar daripada 0 apabila asas boleh susut nilai digunakan." (errTaxYears).
Julat senario tidak sah: "Masukkan julat senario pendapatan dari 0% hingga 100%." (errScenario).
Nombor terlalu besar: "Nombor tersebut terlalu besar untuk dikira secara dipercayai." (errTooLarge).

Jika sesuatu pengiraan tidak dapat diselesaikan atau tidak sesuai dengan situasi input anda, sistem akan memaparkan "Tidak berkenaan" (notApplicable).

Analisis Sensitiviti: Senario Pendapatan

Bahagian Senario pendapatan (scenariosLabel) membolehkan pemilik hartanah menjalankan analisis sensitiviti untuk menguji ketahanan pelaburan terhadap turun naik pasaran. Jadual ini memaparkan tiga baris senario:

Sisi buruk (scenarioDownside): Pendapatan dikutip dikurangkan mengikut peratusan julat senario yang anda tetapkan.
Semasa (scenarioBase): Senario asas menggunakan input semasa anda.
Sisi baik (scenarioUpside): Pendapatan dikutip ditingkatkan mengikut peratusan julat senario.

Bagi setiap senario, alat ini memaparkan Pendapatan dikutip (scenarioIncome), NOI (scenarioNoi), Aliran tunai sebelum cukai (scenarioPreTax), Aliran tunai selepas cukai (scenarioAfterTax), dan DSCR (scenarioDscr). Kos pengurusan akan diselaraskan secara automatik mengikut perubahan pendapatan ini, manakala kos tetap, bayaran pinjaman, kadar cukai, dan susut nilai kekal tidak berubah.

Soalan Lazim (FAQ)

Bagaimanakah aliran tunai hartanah sewa dikira?
Sewa berjadual dan pendapatan lain dikurangkan untuk kerugian kekosongan dan kutipan. Kos operasi berulang dan pengurusan ditolak untuk mendapatkan NOI. Rizab perbelanjaan modal, prinsipal dan faedah gadai janji, serta anggaran cukai pilihan kemudiannya ditolak untuk memberikan aliran tunai selepas cukai.

Mengapakah gadai janji dikecualikan daripada NOI dan kadar had?
NOI mengukur prestasi operasi hartanah sebelum pilihan pembiayaan pemilik. Kadar had membahagikan NOI tersebut dengan harga pembelian, manakala pulangan tunai atas tunai dan DSCR memasukkan semula pembiayaan ke dalam perbandingan.

Apakah yang berubah dalam senario pendapatan?
Hanya pendapatan yang dikutip berubah mengikut julat yang anda masukkan. Kos pengurusan berubah mengikut pendapatan tersebut, manakala pinjaman, perbelanjaan tetap, kadar cukai dan andaian susut nilai kekal sama. Baris-baris tersebut ialah semakan sensitiviti, bukan ramalan atau kebarangkalian.

Apakah yang terkandung dalam anggaran cukai?
Ia menolak faedah gadai janji tahun pertama dan susut nilai garis lurus daripada NOI, kemudian menggunakan kadar cukai efektif anda. Ia tidak menghasilkan semula penyata cukai, konvensyen susut nilai, had kerugian pasif, peraturan entiti atau cukai jualan mana-mana negara.