Reiknir fyrir vísitölu fasteignakaupagetu

Skilningur á vísitölu fasteignakaupagetu

Vísitala fasteignakaupagetu (e. Housing Affordability Index eða HAI) er mælikvarði sem sýnir hvort dæmigert heimili hafi nægilegar tekjur til að fjármagna kaup á fasteign á miðgildisverði. Grunnviðmið vísitölunnar er talan 100. Þegar vísitalan er nákvæmlega 100 þýðir það að árlegar tekjur heimilisins samsvara nákvæmlega þeim lágmarkstekjum sem þarf til að standast kröfur um lánveitingu fyrir fasteign á miðgildisverði miðað við tilteknar forsendur.

Ef vísitalan mælist yfir 100 eru tekjurnar hærri en lágmarkskrafan, en ef hún er undir 100 eru tekjurnar lægri en lágmarkskrafan. Til dæmis sýnir vísitalan 125 að tekjur heimilisins eru 25% umfram það lágmark sem þarf til að kaupa fasteignina, á meðan vísitalan 80 sýnir að tekjurnar eru 20% undir lágmarkskröfunni.

Samkvæmt aðferðafræði National Association of Realtors (NAR) er vísitalan reiknuð út frá miðgildisverði fasteigna, þar sem miðað er við 20% útborgun og 30 ára lánstíma. Opinber útreikningur NAR takmarkar mánaðarlegan kostnað við höfuðstól og vexti við 25% af mánaðarlegum brúttótekjum. Reiknirinn styðst við þessa grunnformúlu en gerir notandanum kleift að aðlaga útborgun, lánstíma og aðrar kostnaðarbreytur til að skoða mismunandi sviðsmyndir.

Stærðfræðilegur útreikningur á lágmarkstekjum

Til að finna vísitölu fasteignakaupagetu þarf fyrst að reikna út nauðsynlegar árstekjur sem þarf til að fjármagna fasteignakaupin. Útreikningurinn fer eftir því hvor aðferðin er valin í tækinu:

1. P&I-regla: 25% af tekjum: Þessi aðferð einblínir eingöngu á greiðslu höfuðstóls og vaxta (P&I). Lágmarkstekjurnar eru reiknaðar þannig að mánaðarleg greiðsla af láninu má mest nema 25% af mánaðarlegum brúttótekjum heimilisins. Formúlan fyrir nauðsynlegar árstekjur er: Nauðsynlegar árstekjur = Mánaðarlegur höfuðstóll & vextir × 4 × 12

2. Heildarkostnaður húsnæðis: sérsniðið hlutfall: Þessi aðferð tekur tillit til alls húsnæðiskostnaðar, þar með talið fasteignaskatta, trygginga og húsfélagsgjalda. Nauðsynlegar árstekjur miðast við að þessi heildarkostnaður fari ekki yfir það hámarkshlutfall sem notandinn skilgreinir (á bilinu 10% til 50%). Formúlan er: Nauðsynlegar árstekjur = Heildarmánaðarkostnaður húsnæðis / Hámarkshlutfall × 12

Þegar nauðsynlegar árstekjur liggja fyrir er vísitalan reiknuð með því að deila árlegum tekjum heimilisins með nauðsynlegum árstekjum og margfalda með 100: Vísitala fasteignakaupagetu = ( Árlegar tekjur heimilisins / Nauðsynlegar árstekjur ) × 100

Heildarkostnaður fasteignar á móti höfuðstól og vöxtum

Þegar fasteignakaup eru skipulögð er mikilvægt að greina á milli hreins lánakostnaðar og heildarkostnaðar við að eiga og reka húsnæði. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) bendir á að mánaðarleg greiðsla til lánveitanda samanstandi oft af fleiri þáttum en einungis afborgun af höfuðstól og vöxtum.

Mánaðarlegur höfuðstóll og vextir ráðast af lánsfjárhæðinni (fasteignaverð að frádreginni útborgun), vöxtum og lánstíma. Hins vegar bætast við aðrir fastir liðir sem hafa veruleg áhrif á greiðslugetu kaupenda:

• Fasteignaskattur: Árleg gjöld til sveitarfélaga, deilt niður á mánuði.
• Húsatrygging: Árlegur kostnaður við brunatryggingu og aðrar skyldutryggingar húsnæðis.
• Mánaðarleg gjöld: Húsfélagsgjöld, viðhaldssjóðir eða aðrar reglulegar tryggingar.

Með því að nota aðferðina Heildarkostnaður húsnæðis: sérsniðið hlutfall fæst raunhæfari mynd af mánaðarlegri greiðslubyrði, þar sem allir þessir þættir eru lagðir saman í liðnum Heildarmánaðarkostnaður húsnæðis.

Áhrif vaxta og útborgana á kaupagetu

Breytingar á vöxtum og útborgun hafa keðjuverkandi áhrif á vísitölu fasteignakaupagetu. Þegar vextir hækka eykst mánaðarleg greiðsla af höfuðstól og vöxtum, sem hækkar nauðsynlegar árstekjur og lækkar þar með vísitöluna.

Stærð útborgunarinnar vinnur gegn þessu. Hærri útborgun lækkar lánsfjárhæðina, sem dregur úr mánaðarlegri greiðslubyrði og hækkar vísitöluna. Reiknirinn inniheldur töflu undir fyrirsögninni Næmnigreining vaxta og útborgunar. Þessi tafla sýnir hvernig vísitalan breytist við mismunandi samsetningar vaxta og útborgana. Í þessari greiningu haldast aðrar breytur, svo sem tekjur, fasteignaverð, skattar og valin regla, algjörlega fastar til að einangra áhrif þessara tveggja þátta.

Notkunarleiðbeiningar og takmarkanir

Til að tryggja áreiðanlega útreikninga verða notendur að gæta þess að nota sama gjaldmiðil fyrir allar fjárhæðir sem slegnar eru inn. Reiknirinn vinnur eingöngu með töluleg gildi og fylgir ströngum takmörkunum:

• Miðgildi fasteignaverðs verður að vera hærra en 0.
• Útborgun verður að vera á bilinu 0% til 100%.
• Lánstími verður að vera heil tala á bilinu 1 til 50 ár.
• Hámarkshlutfall húsnæðiskostnaðar af brúttótekjum verður að vera á bilinu 10% til 50%.
• Tekjur, verð, kostnaður og vextir mega ekki vera neikvæðar tölur.

Ef slegnar eru inn rangar eða óraunhæfar tölur mun kerfið birta viðeigandi villuskilaboð, svo sem:

• "Sláðu inn tekjur heimilisins, fasteignaverð, vexti og lánstíma í heilum árum."
• "Sláðu inn fasteignaverð sem er hærra en 0."
• "Sláðu inn útborgun frá 0% til 100%."
• "Sláðu inn heilan lánstíma frá 1 til 50 árum."
• "Sláðu inn hlutfall húsnæðiskostnaðar frá 10% til 50%."
• "Tekjur, verð, kostnaður og vextir geta ekki verið neikvæðar tölur."
• "Þessar tölur eru of háar til að hægt sé að reikna út á áreiðanlegan hátt."

Öll gagnavinnslun fer fram staðbundið í vafranum þínum. Tekju-, verð- og fjármögnunartölurnar sem þú slærð inn keyra í vafranum þínum og fara aldrei af tækinu þínu.

Algengar spurningar

Hvað þýðir það þegar vísitala fasteignakaupagetu er 100?
Það þýðir að tekjur heimilisins eru nákvæmlega jafnar þeim árstekjum sem krafist er samkvæmt valinni reglu. Sé vísitalan yfir 100 eru tekjurnar yfir þeim viðmiðunarmörkum; sé hún undir 100 vantar upp á þær. Talan ber tekjur saman við eina tiltekna fjármögnunarsviðsmynd, en sýnir ekki hlutfall fasteigna sem heimilið getur keypt.

Af hverju eru tvær mismunandi reglur um lágmarkstekjur?
P&I-reglan miðar við að höfuðstóll & vextir séu 25% af brúttótekjum, sem fylgir grunnformúlu HAI en heldur þinni útborgun og lánstíma. Opinberar HAI-vísitölur kunna að festa þessar forsendur. Heildarkostnaðaraðferðin bætir við fasteignaskatti, tryggingum og mánaðarlegum gjöldum við það hlutfall sem þú velur; hún er til samanburðar við skipulagningu en er ekki opinber HAI.

Sýnir þetta hvort lánveitandi muni samþykkja lánið?
Nei. Lánveitendur geta tekið tillit til skulda, lánshæfis, staðfestingar á tekjum, veðtrygginga, varasjóða, lánsforms og staðbundinna reglna sem eru utan þessa útreiknings. Notaðu niðurstöðuna til að bera saman forsendur og staðfestu svo heildargreiðsluna og lánshæfið með skriflegum lánskjörum.

Hvað breytist í næmnistöflunni?
Aðeins vextirnir og útborgunin breytast. Tekjur heimilisins, fasteignaverð, lánstími, fasteignaskattur, tryggingar, gjöld og valin lágmarkstekjuregla haldast óbreytt, þannig að hver reitur einangrar áhrif þessara tveggja forsendna.